継続賃料を決定する際の視点である『公平の原則』

不動産鑑定士が継続賃料(賃料増額請求/賃料減額請求後に到達すべき適正賃料)を決める過程においては、

  • 直近合意時点以降・価格時点までの事情変更
  • 賃貸借契約以降・直近合意時点までの諸般の事情

について検討をしていくことになりますが、鑑定評価額を決定するにあたっては、もう一つの視点が登場してきます。

それは『公平の原則』という視点です。

鑑定評価基準では「公平」の文字を当てていますが、両当事者の利害調整を目的とする民事訴訟では「衡平」の文字を当てるべきとの主張もあります。

この点については、平成26年度の鑑定評価基準改正までは記載が無かったのですが、平成15年以降の最高裁判例の流れを踏まえた上で、「鑑定評価額としての継続賃料(鑑定士が決める賃料)=相当賃料(裁判官が判決として決定する賃料)である」という建付けを明確にするために規定されたものと理解されます。

鑑定評価基準には明記されていませんが、(公社)不動産鑑定士協会連合会によるH26年改正継続賃料研修テキストの中に、『「継続賃料=相当賃料」と同義として整理した』との記述が有ります。

但し、この点については、「裁判官が当事者の答弁等及び鑑定評価書を元に心証形成して決定する『相当賃料』と、鑑定士による鑑定評価額たる『継続賃料』の間には、明確な差異が有る」との主張も強いところです。

『公平の原則』の鑑定評価への表れ

ではこの、公平の原則をどのように鑑定評価額に表していくかですが、鑑定評価基準のオフィシャル・ガイドブックである『要説 不動産鑑定評価基準』(住宅新報社)においては2つの視点が定められています。

現行賃料で縛ることが公平性に反する場合に賃料改定

1つ目が、上記「事情変更」と「諸般事情」を考慮した結果、現行賃料で契約当事者を拘束することが公平性に反することになる場合に、賃料の増減額が行われるという建付けの明示です。

これは当たり前と言えば当たり前なのですが、我々鑑定士はついつい『今高い/今安い』に眼が行きがちですし、契約当事者もついつい『最近上がってる/最近下がってる』や『自分が苦しい』等に眼が行きがちな点はあります。

これを「法的な枠組み(賃料増減額請求権が無いと賃料増減額は出来ない)を踏まえて、裁判官的な発想で継続賃料を書きなさい」という価値観を表現したものと言えるでしょう。

継続賃料は、原則、現行賃料と正常賃料の間で決定される

これも、継続賃料の力学関係(現行が高く/安くなっている状況で、交渉で決まる)からすると当然の話なのですが、これはむしろ「各試算賃料を現行賃料と正常賃料の間に収束させよ」という価値観の表現ではないかと思われます。

鑑定士は公平性をどこで斟酌するのか?

では、実際に自分が鑑定をした場合に『公平性』をどこで斟酌するかですが、

  • 事情変更・諸般の事情の、試算価格または最終価格への影響の程度を決める場面
  • 最終賃料調整の場面

になるのでしょう。

※事情変更・諸般の事情の詳細は以下の記事をご参照ください。

⇒ 「直近合意時点以降の事情変更」と「諸般の事情」の具体的内容

『事情変更』・『諸般の事情』の影響の程度を決める

これは、『諸般の事情』から考えると分かりやすいと思うのですが、契約締結の事情等は、客観的には単なる事象(卑近な例で言いますと、「Rさんの身長は157㎝である」というようなもの)で、特段の意味を持ちません。

しかし、ここに何らかの視点(また卑近な例で言いますと、「私の身長は176cmで自分より10cm程度背の低い女性が好みだ」というようなものです)を取り入れますと、この事象に意味合いが出てきます(「Rさん良いんじゃない!」ってイメージです)。

前者についても、前提として『有る/無し』は客観的に判断できるわけですが、それを『どれだけダイレクトに賃料に反映させるか?』という判断には、やはり何らかの視点が必要になってくるという事です。

最終賃料調整の場面

前項のような方法で、各試算賃料を試算するにあたっても『公平性』が担保できるように頑張るわけですが、個々の試算賃料が良くても、最終結果の妥当性がおかしなことになっていては意味が有りません。

ですので当然、試算賃料を調整して鑑定評価額を決定するにあたっても、『公平性』の視点は重要になります。

とは言うものの…(私見)

と、このように『言いたい事』は分かりますし、裁判官が『相当賃料』を決定するに当たってはこのような視点が重要で有ることは当然だと思うのですが、鑑定士には難しい部分が有ります。

裁判官と違って、直接両当事者の弁論を聴いている訳ではないですし、特に私的鑑定では一方当事者の話のみを聴いて書かざるを得ない場合がほとんどですので、『公平性の原則』を斟酌し難い部分があります。

また、裁判官とは違って、日常的にそういう判断を行わない中でこのような判断を行うと、ともすると「判官びいき」的になってしまう危険も有りますので、『鑑定士としての限界』を感じるところでもあります。

※この点、「私的鑑定においては、構造上『公平の原則』を取り入れられない」とする意見も有ります。

この記事のまとめ

この記事では、鑑定士が鑑定評価額を決めるにあたって斟酌すべき『公平の原則』について概観しました。

平成26年の基準改正で新たに出てきた概念ですが、鑑定の構造上、正直斟酌するのは難しい部分が有ります。

但し、裁判官が相当賃料を決めるにあたって『公平の原則』が活用されていることから基準に取り入れられたものですので、賃料増額請求/賃料減額請求を行うに当たっては、この視点もしっかりと踏まえた検討が必要と言えるでしょう。

文責:碓井敬三

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