大阪圏の賃料改定(賃料増額・賃料減額)市場の現状

大阪圏の賃料改定市場の現状

昨今の大阪圏においては、特に都心部においてオフィス賃料・店舗賃料の新規賃料上昇が著しく、これによって継続賃料市場においても上昇事例が見られるようになって来ています。

しかし一方で、地方部や一部業態おいては、未だ賃料減額改定が中心となっており、増額改定・減額改定が混在しているのが昨今の賃料改定市場の現状です。

訴訟等における賃料改定交渉

賃料改定は、民民での交渉が先行し、これでまとまらない場合は調停⇒訴訟という流れになります。

この中で、民民交渉においては「両者が合意」すれば足りる(極論、合理的な理由の無い、一方当事者からの「お願い」であっても、合意さえ成立すれば良い)わけですが、調停・訴訟等では「賃料増減額請求権の存在」が必要となります。

参考:借地借家法第三十二条(家賃について)
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

これは、

  1. 直近合意時点以降の『事情変更』
  2. 契約の締結の経緯、賃料額決定の要素とした事情等の『諸般の事情』

から判断されますが、2.の判断の前提には私的自治の原則・契約自由の原則(要するにどんな契約をするかは自由で、いったん契約した以上、その条件等に文句は言えないという考え方)があるので、2.を理由として賃料増額/減額の必要性を導くにはある種の「腕力」が必要です。

参考記事)⇒ 私的自治の原則・契約自由の原則の賃料増減額訴訟における表れ

ですので、争訟等においては、主に1.の点から賃料増額/減額の必要性が争われることになります。

『直近合意時点以降の事情変更』主張の難しさ

「直近合意時点以降の事情変更」ですが、現時点においては特に賃料増額請求局面において、その主張が困難な部分が有ります。

以下、賃料増額請求を前提に、その理由を大きく3つに分けて解説します。

1.減る一方の建物価格と、下がって上がった土地価格

事情変更の要素として、「元本価格の上昇」は一つの理由になりますが、まず、建物価格は経年とともに下落します。

土地価格については、最近は上がっていますが、マクロ的に見ると、「長期的な下落の後に最近少し上がっている」のが現状ですので、「直近合意時点との比較においては、まだ低いところにある」という状況も有り得ます。

2.地価上昇に対して追従の遅い公租公課

次に、公租公課の上昇も、事情変更の要素となりますが、こちらも建物は基本的に下がる一方で、土地の方も地価上昇に対する追従が遅いことが一般的です。

この結果、賃料増額案件であるにも関わらず、公租公課の増減をみると、「直近合意時点との比較においては、公租公課はむしろ下落している」という事案も良く見かけます。

3.新規賃料の上昇を示す適正な公表指数等がない

最後に、地域の様相の変化等から、実際に新規賃料水準が大きく上がっている地域もあり、これも事情変更の要素となりますが、これを適正に示す「公表指数」が存しないのが現状です。

ですので、これを訴訟等の場において適正に立証するには、「腕力」が必要となります。

「賃料増額請求」の結果、「賃料減額」になることも有り

以上の結果、事前の詳細な検討を怠って「賃料増額請求」を行った結果、逆に「賃料減額」という結論になることも有り得る、という非常に難しい状態にあるのが、現下の大阪圏の賃料改定市場の現状です。

ですので、賃料増減額請求を行うにあたっては、訴訟等に行くつもりは無くても、

  • 直近合意時点が何時か
  • そこからの事情変更はあるのか
  • 契約締結時等の特殊事情はあるのか
  • 事情変更・特殊事情を主張しうる資料は存するのか

を検討した上、『訴訟になった際にはどの程度の結論に落ち着きそうか』も把握したうえで行うことを強く推奨します。

文責:碓井敬三

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